La población crece cada vez menos, el gasto pensionario aumenta y millones de familias siguen construyendo su patrimonio al margen del financiamiento formal.
México está entrando silenciosamente en una etapa económica distinta.
Durante décadas fuimos un país joven: la población aumentaba rápidamente, crecían las ciudades, millones de personas se incorporaban al mercado laboral y continuamente se formaban nuevas familias. Ese crecimiento ayudaba a sostener el consumo, la vivienda y una fuerza laboral cada vez mayor.
Ese México está cambiando.
La Encuesta Intercensal 2025 del INEGI contabilizó 130.9 millones de habitantes, frente a los 126 millones registrados en 2020. La población todavía aumenta, pero lo hace lentamente. CONAPO estima para 2026 un crecimiento de aproximadamente 0.75% anual.
Simultáneamente, México envejece. La combinación importa porque tendremos proporcionalmente más adultos mayores que requerirán pensiones, servicios de salud y cuidados, mientras una parte muy importante de quienes deberán financiarlos continúa trabajando en la informalidad.
No es un problema de izquierda o derecha. Es aritmética demográfica.
Las pensiones crecen más rápido que la economía
En 2018, México destinaba alrededor de 3.4% del PIB a pensiones. Para 2026, la cifra ronda 6% y, para 2027, el gasto se aproxima a 2.5 billones de pesos, equivalentes a 6.3% del PIB. En menos de una década, prácticamente duplicamos el esfuerzo económico destinado a las pensiones.
El CIEP había proyectado escenarios de entre 7.1% y 7.8% del PIB hacia 2030.
No se trata de cuestionar derechos adquiridos. Millones de trabajadores cotizaron durante décadas y tienen derecho a recibir aquello para lo cual contribuyeron. Las pensiones no contributivas también representan un ingreso fundamental para millones de adultos mayores.
El problema es otro:
¿Quién financiará dentro de diez años las pensiones, la salud, la educación, la seguridad, la infraestructura y la inversión pública si la economía continúa creciendo poco y más de la mitad del empleo permanece en la informalidad?
Ésa debería ser una discusión nacional.
La otra transformación está dentro de las casas
El menor crecimiento poblacional tampoco significa que México dejará de necesitar vivienda.
INEGI contabilizó en 2025 alrededor de 39.7 millones de viviendas particulares habitadas, con apenas 3.3 ocupantes en promedio. En 1990 eran aproximadamente cinco.
Los hogares se hacen más pequeños. Tenemos menos hijos, más adultos mayores, hogares unipersonales, divorcios, viudez y nuevas configuraciones familiares.
Por eso podemos tener simultáneamente un bajo crecimiento poblacional y un mayor número de hogares.
Pero antes de preguntarnos cuántas viviendas nuevas necesitamos, deberíamos preguntarnos qué clase de vivienda tenemos actualmente.
El dato es revelador: alrededor de 62.8% del parque habitacional mexicano fue autoproducido y, entre esos hogares, 86.8% financió la construcción exclusivamente con recursos propios.
Es decir, buena parte del patrimonio más importante de las familias mexicanas no nació de una hipoteca tradicional.
Se construyó poco a poco.
Terreno, dos habitaciones, losa, otra recámara cuando hubo dinero, un segundo piso algunos años después, un local al frente, ampliaciones sucesivas.
No necesariamente porque ésa fuera la vivienda ideal, sino porque ésa fue la vivienda posible.
El crédito financia una realidad diferente
Aquí tenemos una contradicción financiera.
México posee un sistema bancario moderno, además de instituciones como Infonavit, Fovissste, Sociedad Hipotecaria Federal, SOFOMES y desarrolladores institucionales. Sin embargo, la mayor parte del parque habitacional terminó autoproduciéndose.
Actualmente, alrededor de 82% del financiamiento bancario para vivienda se concentra en la adquisición, mientras que sólo una proporción mínima se destina a ampliaciones, mejoras o remodelaciones.
El sistema financiero financia fundamentalmente la casa terminada, mientras millones de mexicanos construyen la casa por terminar.
La informalidad laboral ayuda a explicar esa divergencia.
Con aproximadamente 55% del empleo en condiciones de informalidad, millones de familias tienen ingresos y capacidad para comprar materiales periódicamente, pero no necesariamente reúnen las condiciones documentales, laborales o financieras exigidas para obtener una hipoteca convencional a veinte años.
Entonces ahorran y construyen.
Es racional desde la perspectiva familiar.
Pero no necesariamente produce el mejor resultado económico.
Materiales modernos, construcción artesanal
México posee algunas de las mayores empresas de cemento, acero, vidrio y materiales de construcción del continente.
Podemos comprar productos industriales del siglo XXI y terminar utilizándolos dentro de un proceso constructivo prácticamente artesanal.
El propietario se convierte en desarrollador. El ahorro familiar sustituye al banco. El maestro albañil puede terminar sustituyendo al arquitecto, al ingeniero y al supervisor. La construcción avanza conforme existe dinero disponible.
No toda vivienda autoproducida es deficiente. Muchas son perfectamente sólidas y funcionales.
Pero cuando casi dos terceras partes del parque habitacional se originan mediante autoproducción, su calidad, supervisión técnica y valor patrimonial dejan de ser cuestiones marginales.
Y ya tenemos señales del problema. Las estadísticas oficiales estiman más de ocho millones de viviendas en rezago habitacional y alrededor de 1.5 millones consideradas no recuperables, que requerirían sustitución.
Eso significa que México enfrentará simultáneamente dos necesidades durante la próxima década:
construir vivienda nueva y reconstruir parte de la que ya existe.
Una casa también envejece
La vivienda que construimos para el México joven tampoco necesariamente sirve para el México envejecido.
Una casa de dos o tres pisos, con escaleras estrechas y servicios alejados, puede funcionar para una pareja de 35 años con tres hijos.
Treinta años después, puede quedar ocupada por una persona de 70 o 75 años que vive sola.
Por eso, la política habitacional de los próximos diez años tendrá que incorporar algo que hasta ahora ha recibido relativamente poca atención:
la adaptación del parque existente al envejecimiento.
Baños accesibles, eliminación de barreras, redistribución de espacios, mantenimiento estructural, instalaciones seguras, eficiencia energética y proximidad al transporte y a los servicios médicos.
Ahí existe también una enorme oportunidad económica.
En lugar de construir todo nuevamente, bancos, SOFOMES, Infonavit, Fovissste y banca de desarrollo podrían desarrollar un verdadero mercado de financiamiento para la rehabilitación habitacional.
Créditos de 100 mil, 200 mil o 500 mil pesos, acompañados de proyecto técnico, presupuesto, supervisión por avance y actualización catastral, permitirían transformar ahorro informal en inversión patrimonial formal.
No se trata de eliminar la autoconstrucción.
Se trata de convertirla en autoproducción técnicamente asistida y financiable.
Eso movilizaría a arquitectos, ingenieros, albañiles certificados, fabricantes de cemento, acero y vidrio, proveedores de instalaciones, fabricantes de muebles, aseguradoras, valuadores y entidades financieras regionales.
En lugar de considerar la vivienda deteriorada únicamente como un problema social, podríamos convertir su modernización en una actividad económica productiva.
¿Quién pagará todo esto?
Regresamos entonces a las pensiones.
Una población que envejece necesita más recursos precisamente cuando disminuye el crecimiento de quienes eventualmente deberán producirlos.
Y México entra en esa transición con más de la mitad de su empleo en la informalidad.
La informalidad permitió durante décadas que millones de personas sobrevivieran, trabajaran, construyeran su vivienda y formaran patrimonio sin incorporarse plenamente a la seguridad social.
Pero el envejecimiento convierte esa solución individual en un problema colectivo.
Menos trabajadores formales tendrán que sostener mayores obligaciones sociales.
Dentro de diez años tendremos más pensionados, mayores necesidades sanitarias y millones de viviendas diez años más viejas.
Por eso, la discusión sobre bienestar no puede limitarse a transferencias, salario mínimo o reducción de la pobreza.
Necesitamos hablar también de productividad, formalidad, ahorro, vivienda, inversión y crecimiento del PIB por habitante.
México todavía tiene tiempo para prepararse.
Pero la demografía no negocia y tampoco vota.
Podemos discutir durante años qué modelo político produjo mejores resultados. Las matemáticas terminarán haciendo la cuenta.
Mario Sandoval
CEO FISAN SOFOM ENR
Banquero y abogado especializado en recuperación de activos financieros, con más de 30 años de experiencia profesional a nivel directivo.
